Vor der Besichtigung: Die Hausaufgaben
Gute Vorbereitung nimmt Stress aus dem Termin. Bevor Sie die Türschwelle zum ersten Mal übertreten, sollten Sie bereits Folgendes erledigen:
- Lage checken: Fahren Sie idealerweise schon vor dem Termin einmal an der Immobilie vorbei – im Idealfall zu verschiedenen Uhrzeiten (z. B. im Berufsverkehr oder abends) Wie ist der Lärmpegel? Wie steht es um die Parkplatzsituation?
- Unterlagen dabeihaben: Legen Sie sich eine Mappe mit allen wichtigen Dokumenten an (Schufa, Gehaltsnachweise, Selbstauskunft bei Miete / Finanzierungsbestätigung bei Kauf). Wer die direkt übergeben kann, punktet.
- Werkzeug einpacken: Nehmen Sie Ihr Smartphone (für Fotos und Taschenlampe), einen kleinen Notizblock und ggf. ein Maßband mit.
Die Checkliste: Worauf Sie vor Ort achten sollten
Lassen Sie sich nicht von frischer Farbe oder Homestaging (schicker Möblierung) ablenken. Gehen Sie die Immobilie Raum für Raum systematisch durch.
1. Substanz & Technik
- Fassade: Hat die Fassade eine (ausreichende) Wärmedämmung vom Keller bis zum Dach? Erkennen Sie feuchte Stellen im Putz oder Flecken, die auf Feuchtigkeit, Schimmel oder Hausschwamm hindeuten?
- Dach: Wie dicht ist die Eindeckung? Wie alt ist das Dach? Wie ist es um die Dämmung bestellt? Nehmen Sie muffige oder feuchte Gerüche im Dachspitz wahr?
- Fenster & Türen: Wie alt sind Fenster und Türen (Tipp: Ein Blick auf das Baujahr im Glasfalz verrät das Alter)? Sind sie dicht beziehungsweise isoliert, verzogen, einbruchsicher? Lassen sie sich leicht öffnen und schließen? Sind die Dichtungen porös? Müssen Sie einzelne Schlösser oder – bei einem Mehrfamilienhaus – die ganze Schließanlage austauschen?
- Wände: Gibt es dunkle Flecken, Schimmel oder frisch überstrichene Stellen (besonders an Außenwänden und im Keller)?
- Risse in den Wänden oder an der Decke lassen sich mit bloßem Auge erkennen. Woher kommen diese und wie brisant sind sie? Sprich: Handelt es sich um unbedenkliche Putzrisse oder um Setzrisse, die auf Baumängel hinweisen?
- Böden: Liegt das Parkett/Laminat eben oder schlägt es Wellen? Knarren die Dielen extrem?
- Heizung: Wie alt ist die Heizungsanlage? Lassen Sie sich Wartungsprotokolle zeigen und spätestens bei der Übergabe, wie man den Heizkessel bedient.
- Sanitär: Wie ist der Wasserdruck (einfach mal den Hahn aufdrehen)? Wie alt sind die Wasserleitungen? Was hören Sie, nachdem Sie die Toilettenspülung betätigt haben? Leckt eine Wasserleitung? Ein Blick auf den Wasserverbrauch (Rechnung) kann ein Indiz dafür sein, dass die Wasserleitungen erneuert werden müssen.
- Elektroinstallationen: Der Sicherungskasten gibt einen Hinweis auf das Alter der Elektrik. Gerade bei Bauten vor den 1990er-Jahren sind die elektrischen Leitungen nicht mehr zeitgemäß und damit Austauschkandidaten. Schließlich will niemand, dass die Sicherung herausspringt, sobald man das dritte Stromkabel in die Mehrfachsteckdosenleiste steckt.
2. Die Raumaufteilung & Licht
- Lichtverhältnisse: In welche Himmelsrichtung zeigen die Fenster (Südbalkon oder dunkles Nordzimmer)?
- Schnitt der Räume: Passen deine vorhandenen Möbel (z. B. der große Kleiderschrank) überhaupt an die Wände?
- Steckdosen: Gibt es genug Anschlüsse in Küche und Wohnzimmer, oder droht ein Kabelsalat?
3. Das Umfeld & Gemeinschaftseigentum (wichtig bei Wohnungen)
- Zustand des Hauses: Wie sehen Treppenhaus, Fassade und Dach aus?
- Keller & Dachboden: Gibt es trockenen Stauraum? Riecht es im Keller muffig?
- Nachbarschaft: Wie ist der erste Eindruck von den anderen Hausbewohnern?
❓ 5 kritische Fragen an den Makler / Vermieter
Stellen Sie gezielte Fragen, um versteckte Kosten oder Probleme aufzudecken:
- Warum ziehen die jetzigen Bewohner aus?
- Wie hoch sind die tatsächlichen Nebenkosten / das Hausgeld?
- Welche Modernisierungen / Sanierungen wurden zuletzt durchgeführt und was steht demnächst an?
- Gibt es bekannte Mängel oder Vorschäden (z. B. einen alten Wasserschaden)?
- Was ist alles im Preis/in der Miete enthalten? (Einbauküche, Stellplatz, Kellerabteil?)
Der Profi-Tipp zum Schluss
Besichtigen Sie niemals allein! Vier Augen sehen immer mehr als zwei. Nehmen Sie eine Begleitperson mit – am besten jemanden, der emotional nicht in das Objekt verliebt ist und einen nüchternen Blick bewahrt. Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten und echtes Interesse haben, lohnt es sich zudem, bei der zweiten Besichtigung einen Bausachverständigen einzuschalten.